欧盟繁荣的房地产市场开始降温了？

欧盟统计局的最新信息显示，近半数欧盟成员国的房价在去年第四季度下跌。这似乎是欧盟近十年来繁荣的房地产市场开始冷却的一个信号，发生在欧洲央行紧随美联储加息脚步的背景下。随着外界对于美欧央行加息的预期升温、金融市场环境陷入动荡，欧盟国家的房价或将延续下跌趋势。

近十年来首次

欧盟统计局的信息显示，在欧盟27个成员国中，有15个国家的房价在去年第四季度下跌，导致欧盟国家房价平均下跌1.5%。尽管欧盟国家目前的房价仍比十年前高出50%左右，但这是近十年来首次出现下跌趋势。

其中，跌幅最大的是丹麦和德国，两国房价分别下跌6.5%和5%。德国Pfandbrief银行协会的数据还显示，去年下半年，德国房价总体下降2.5%，为2003年以来最大降幅。据报道，在德国和欧洲大部分地区，商业地产价格下跌速度较快，新住宅、办公楼和商店建设也在急剧减少。

也有一些欧盟国家的房价出现增长点，例如克罗地亚。在克罗地亚今年1月引入欧元之前，外国买家的需求不断上升，推动该国房价在去年第四季度上涨4.7%。欧盟理事会去年7月正式批准克罗地亚于今年1月1日加入欧元区。欧盟理事会还于去年12月一致同意，克罗地亚于今年1月1日成为申根区成员国。新身份有望给这个新成员带来经济利好。

高通胀、高利率推动

去年下半年，欧盟国家房价下跌主要是因为两个因素导致当地民众不愿买房、不敢买房。一是通胀高企。去年，受乌克兰危机影响，欧元区能源和食品价格持续飙升，接连创下历史新高，超出市场预期。

二是金融环境大幅收紧。近几个月来，欧洲央行紧随美联储加息脚步，导致借贷成本急剧上升。自去年7月开启加息进程以来，欧洲央行已连续六次大幅加息以遏制通胀，共计加息350个基点，这被称为“欧元区成立以来最激进的货币紧缩政策”。

还有报道指出，目前欧元区的借贷成本已升至2008年金融危机以来最高水平。在德国，新增抵押贷款的平均利率已从1%以下升至4%左右。

随着金融环境收紧，欧盟多国的银行也收紧了贷款。欧洲央行上周公布的数据显示，今年2月，当地银行为欧元区客户提供的贷款总额连续第三个月下降，使3个月的贷款总额降至720亿欧元，结束了近5年来持续增长的趋势。

在此背景下，许多欧洲人不敢买房，不愿买房，从而导致抵押贷款需求大幅下降，并给房价带来下行压力，同时推高租金成本。这也凸显出欧洲央行大步加息对房地产市场造成的负面影响。

颓势或将持续

数据显示，欧盟国家房价下跌的趋势仍在持续。荷兰统计局上月发布的数据显示，今年1月至2月，荷兰房价下跌1.5%。瑞典SBAB银行近日发布的数据显示，今年2月至3月，瑞典房价下跌0.8%。

尽管已经脱离欧盟，但英国的利率政策仍与美欧并进。英国房屋抵押贷款协会上周发布的数据显示，今年2月至3月，英国房价下跌0.8%，延续了自去年夏天以来持续下跌的趋势。这也导致英国房价同比下跌3.1%，为2009年以来最大跌幅。

受多重因素影响，欧盟国家的房价或将延续下跌趋势。首先，随着通胀高烧不退，当地民众的购房需求短期内难以恢复。

欧洲央行上月表示，预期欧元区通胀率今年将达到5.3%，直到2024年和2025年降至2.9%和2.1%。欧洲央行同时发布的一项调查结果显示，今年初，欧元区的抵押贷款需求以有记录以来最快的速度下降。

“由于消费者信心依然疲弱，家庭预算仍受到高通胀的压力，市场在短期内很难重获动力。”英国房屋抵押贷款协会首席经济学家罗伯特·加德纳（Robert Gardner）说。

其次，随着当地通胀高烧不退，外界对于美欧央行加息的预期正在升温。不过，近期金融市场环境的动荡给美欧央行敲响警钟。舆论认为，美联储激进加息是导致美国硅谷银行“闪崩”的主要原因，近期银行业一系列风险事件使欧洲央行利率前景不确定性大增。

此外，有分析认为，在动荡的金融市场环境下，欧洲的银行可能会进一步收缩信贷。上月，美国硅谷银行“爆雷”在欧洲引发余震——瑞士信贷股价一度暴跌至历史低位，市值缩水约四分之一。

据英国《金融时报》报道，欧洲央行副行长路易斯·德金多斯（Luis de Guindos）近日表示：“我们可能会看到银行的融资成本进一步上升，信贷标准收紧，贷款额增长放缓。”

标普全球市场财智机构的经济学家安雅·海曼（Anja Heimann）预计，未来几个季度，欧盟国家的房价势头将进一步恶化。同时，建筑业投资不足将使供应受限，从而影响房价。

德意志银行的经济学家约亨·默博特（Jochen Möbert）预计，德国今年将建造不到25万套公寓，比2020年减少近五分之一，远低于政府预设的40万套目标。默博特同时预计，德国房地产市场未来会逐渐下滑，而非大幅下滑，因为住房短缺问题将会随着人口增长而愈发严峻。

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